民生銀行擬推CMBS 投行事業部轉型進行時
2007-10-17 13:19:56
21世紀經濟報道 韓瑞芸
盡管CMBS(商業房地産抵押貸款支持證券)至今未在境內落地，中國民生銀行卻有意將其作爲投資銀行業務的轉攻方向。“我們將在最近向監管部門上報方案，前期的投資者摸底表明，市場對這個項目很感興趣，而且，已經有一家外資銀行考察完畢該項目後，明確表示會下訂單。”10月12日，民生銀行投資銀行部總裁沈建軍對記者說。
沈同時表示，該部門今年在結構性融資、資産證券化等創新産品方面有較大突破，CMBS只是其中之一。在他看來，隨著民生銀行事業部制改革于上個月全面推開，投資銀行部目前正面臨第二次轉型；在人事、財務等管理相對獨立之後，專業化思路將作爲投行業務發展的主要方向。
兩年前，民生銀行將資産管理部改造爲投資銀行部，是次轉型使得投行部的利潤貢獻率每年成倍增長。目前中間業務收入增量的七成以上來自于投資銀行業務。
三大投行業務層次
爲了攻下CMBS項目，民生投行進行了兩年多的研究，並聘請美國第四大銀行美聯銀行作爲顧問。沈建軍認爲，成熟且有穩定租金收入的優質出租性物業是發行CMBS的基礎，而民生銀行手頭恰好有符合這些條件的項目。
據記者了解，CMBS是資産證券化的一種。它是興起于美國的一種成熟房地産金融産品。這是一種將傳統商業房産抵押貸款組成資産池，通過資産證券化技術，以資産支持證券形式向投資者發行，並以物業的租金收入還本付息的結構性融資活動。CMBS與普通ABS之間最大的區別在于，前者的基礎資産是商業物業抵押貸款，而不是一般資産。適合于發行CMBS的物業形態包括：寫字樓、酒店、出租公寓、商業零售項目和工業廠房等。它們的共性是：能産生穩定的現金流的有形不動産。
目前，國內尚未有CMBS發行，麥格裏銀行去年在海外發行了至今唯一一筆涉及中國內地商業地産項目的資産支持證券，當時的發行價值爲1.45億美元。如果民生銀行的CMBS項目順利獲批，這將是國內首筆CMBS。
而對于沈來說，這樁CMBS顯然意味著更多。9月中旬，民生銀行舉行事業部啓動儀式，從而成爲國內首家全面推行事業部制的銀行。而沈建軍所帶領的投資銀行部與貿易金融部、金融市場部和工商企業部一起成爲該行四大公司金融事業部。這使得投行部正面臨著從事業部雛形到完全事業部制的第二次轉型。
記者了解到，民生銀行投行部目前已形成傳統業務、次新業務和新業務三個業務層次。其中，傳統業務主要包括投行部承擔的不良資産清收、貸款重組和信貸等業務，這完全是商業銀行的業務；次新業務主要包括房地産融資顧問、擔保與信用增級、過橋融資等業務，這部分業務同傳統業務緊密聯系，但完全是投行思維運作；新業務主要包括結構融資、資産證券化、並購重組、股本融資顧問、債務重組顧問、銀團貸款、機構理財、受托不良資産處置及處置顧問等業務。這部分是完全的表外業務。
“我們目前的既定方針是，堅決確保傳統業務，迅速做大次新業務，積極拓展新業務。”投行部前任總裁孔林山說。
毫無疑問，無論此次CMBS項目是否申報成功，它都將標志著民生投行業務重心從次新業務轉向新業務。沈建軍表示，次新業務與創新業務相結合，資産證券化業務使得商業物業抵押貸款能夠移出銀行的資産負債表，獲得新的流動性並釋放風險，同時獲得貸款服務費等新的中間業務收入。在這個業務鏈上，投行業務是起點，又是終點。
據沈建軍透露，即將上報的CMBS所涉及的商業地産項目是一棟嚴格遵守“只租不售”原則的寫字樓，位于北京市西城區，主要租戶多是知名的國際金融機構，其物業管理也是國際著名的物業管理公司，以至于一家外資投行在考察了該寫字樓後便決定參與購買該CMBS項目。
事實上，民生銀行與這棟寫字樓的淵源要追溯到一年多前。由于投行部當時提供了開發商以一種次新業務“房地産封閉融資”，使其解決了資金方面的後顧之憂，不必以售樓爲代價籌集資金，該寫字樓才得以只租不售，從而保證了良好的物業管理水平。
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